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#12 PILC®(房产投资生命周期) 第一个阶段:土地投资

在之前的第三篇文章中,我们写了关于房地产投资和 PILC® 投资策略的解释。在接下来的文章中,我们将在每个阶段进行更深入的挖掘,以便更好地理解这个过程。


如果你才刚开始接触 MCM 部落格,可以阅读以下文章:MCM如何投资房地产?



PILC®(房产投资生命周期)由以下每个阶段的投资策略组成。

  • 土地投资

  • 建造/发展

  • 管理

  • 装修

  • 翻新

  • 重建


这个阶段将是最重要的部分,因为土地被归类为任何房地产开发的原材料。在好的地段(充分发展的、正在开发的、可能即将开发的等)获得合适的土地(农业、工业、住宅、商业等),和具有好的概念(围篱与保安社区、有地房屋、高楼项目、混合发展项目等),适当的规模(密度、地积比率、单位大小等),以及最重要的是,合适的价格(低于或现在市场价格,或过高的未来价格)将最终决定项目的销售能力,进而决定土地的最佳潜在价值。


多年来,英国(UK)、北美和其他发展中的国家提供了许多具有吸引力和创造性的土地投资机会。有些是真正难能可贵的投资,有些是彻头彻尾的骗局。重要的是要考虑在可转化为商业用途之前,长期投资绿化地带或棕地。这无疑是一个很难预测的问题,因为有很多方面,比如获得土地所有权、持有者、允许转换的土地法律、期限、费用,同时还有一些隐含的限制,在马来西亚,有少数几个州必需把30%的土地使用量供给为土著发展,以及其他影响尽职调查期限的因素。更重要的是,这类土地投资通常需要巨额资本支出。

此外,包含所有建设、开发、营销和销售以及所涉及的其他额外成本的土地价格可能过高,以至于在本地和国际上,已建成单位的最终售价会被高估。


然而,当我们第一次接触到香港(HK)的土地投资机会时,我们很高兴能够探索更多并最终参与其中。这是因为香港的房地产是世界上最昂贵的房产之一,加上土地稀缺,这一切都归结为利用需求和供应。


以下是一些关键指标,将用于决定规定的土地是否适合该策略。根据经验:拥有稀缺可建造土地、高人口密度、购买能力强或外国直接投资的岛屿永远不会出错。


请记住,以下的信息分享是帮助你在新的层面上理解细节的例子,我想提醒你,每个机会都是不同的,你必须在决定投资之前进行自己的研究。


地点

香港拥有1104平方公里(426英里)的土地面积和700万人口,是世界上人口最密集的地区之一。根据世界银行的数据,截至2017年,香港的人均GNI为64100 PP美元,人均GDP为46193.61美元。


政治制度

在“一国两制”的原则下,香港的政治制度与中国大陆不同。香港法律以法治和司法独立为基础,宪法框架由香港基本法律规定。

香港地政总署实行的是英国的制度,这是普通法系,我们在投资时也很熟悉,这一点很重要,因为不同的国家有不同的法律制度,有些法律制度保护业主,而有些法律制度可能会受到政治影响。


经济概况

香港实行自由市场经济,高度依赖国际贸易和金融。


国内生产总值

图1:香港GDP年增长率(2019年贸易经济学)



通货膨胀率

图2:香港通胀率(2019年贸易经济学)



失业率

图3:香港失业率(2019年贸易经济学)



其他选择:

土地投资的替代方案之一是从土地业主那里租赁土地一段期限。租赁土地也可能支持可持续的项目开发,因为土地需要在租赁期结束时归还给土地业主,条件与原始形式相似,不会造成严重的环境退化。

当土地被出租时,任何不得不放弃土地或生计的人都将因其不断增长的估值而得到补偿。在这种模式中,土地业主以稳定增长的租金或通过基于年金的制度将土地借给政府。


由于“地球上最好的投资是投资回地球”,请继续关注我们关于建造/房地产发展的下一篇文章。



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