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#13 PILC®(房产投资生命周期) 第二个阶段:建造/房地产发展

在我们之前的 MCM 部落格中,我们回顾了什么是土地投资,什么是你应该注意的重要因素。现在是时候进入 PILC® 的第二阶段了,即:建造/房地产发展。


整个 PILC®(房产投资生命周期)最大的盈利比例可以来自建造和发展阶段。然而,由于涉及的资本非常庞大,而且需要高水平的专业知识和团队,因此,这一领域通常由大公司和企业集团控制或垄断。


近年来,已经有许多老牌的承包商和建筑商重新定位他们的商业策略,成为全面的发展商,再加上一些跨国公司以组织他们的建筑或房地产开发部门或子公司,在考虑到这种盈利时参与这有利可图的市场。


他们通常会推出非常有吸引力的房屋购买配套,比如低头期或零头期,以吸引买家。有时,法律文件、印花费用、印花税甚至施工期间的利息等支出也可以完全由开发商承担,这样项目可以在更短的时间内出售,从而为发展商带来更多利润。


一些发展商甚至在几年内以一定的投资回报率向房地产投资者提供售后回租/回购选项,尤其是如果发展商承诺与信誉良好的各方合作。这就像是租给跨国公司作他们的商业楼宇或员工住宿,或租给大学作酒店生意等等。如果他们使用第三方的房产,这种回租策略将为发展商节省大量成本。


同样,这种售后回租模式也适用于一些有经验的投资者,因为他们不想要处理房地产的麻烦。他们将有一个稳定的租户,即跨国公司、酒店和大学,这些合作方仍然需要按照租约经营业务。它还可以防止潜在的全球经济衰退,因为当经济恢复到正常周期时,投资者可以继续以更高的现行市场利率租回给租户或另一个新的租户,或根据现有租赁协议以更高的价格直接出售该房产。


甚至有人就马来西亚是否应该继续“先卖后建”的概念,还是转向“先建后卖”的概念展开了辩论,这可能会给发展商增加额外成本,让没有巨额营运资金的小型发展商望而却步。如果实行“先建后卖”的概念,最终可能会提高整体房价。因此,现在仍然是利用马来西亚房地产开发周期的最佳时机。


投资策略

在马来西亚,有很多房地产投资机会,尤其是在房地产发展阶段,从初学者到老练的投资者,大多数投资者都能从中受益。


什么是房地产发展?

房地产发展是一项多方面的商业,包括从建造和推出现有的建筑物,以及购买未经处理的土地,并将改良后的土地或地块出售给他人。发展商是活动的协调人,将纸面上的想法转化为房地产。


它是如何操作的?

房地产发展包括发展商购买土地、为房地产交易融资、建造或让建筑商建造项目、从头到尾创造、想象、控制和协调发展过程,以满足客户的需求。发展商通常会协调然后将计划、需求和想法转化为房地产的发展。


为什么要参与房地产发展阶段?


较低的资本支出:

在二手房市场购买已建好的房地产时,头期和其他费用有时可能需要房地产购买价格30%-40%的现金。然而,如果你在任何房地产建设工程之前购买房产,有时你可以以更低的预算购买房产,有时因发展商推出的配套而不必支付首期款(零首期)。


较好的贷款:

直接从发展商处购买房产,很可能会让银行提供更好的贷款方案,因为发展商和银行已经为特定的房产项目和房产价格商量好合作方案。

建好后的潜在增值:

在建设期间(通常为3-4年),投资者只需根据建好的部分来做分段付款,通常只支付最低利息。房地产价格会在建好后升值10%-20%

另一个建议是“照着政府投资的方向”,总是购买靠近政府大型项目的房产,如国际金融中心、基础设施等。例如,即将推出的吉隆坡Tun Razak Exchange(TRX)将带来好处和潜在机会,不仅是TRX本身,而且也将使附近的房产受益。


待续。。。第三阶段:管理,我们将分享如何优化空间以获得更好的投资回报率的策略,请在下周五继续关注。






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